2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料（ペナルティ）が課される可能性があります。過去に発生した相続も対象です。
「司法書士に頼むと高そう…自分でできないかな？」と考える方は多いでしょう。筆者も実際に相続登記を自分で経験し、費用・期間・失敗ポイントを全て記録しました。この記事では、その体験をもとに自分で相続登記する全手順をまとめます。
この記事の対象ケース
本記事は「遺産分割協議が整っている」「相続人が複数人いる」「不動産（土地・建物）が1筆〜3筆程度」という比較的シンプルなケースを想定しています。複雑な状況（相続人が多い・紛争あり・農地含む）の場合は司法書士への依頼をお勧めします。
1相続登記の義務化とは — まず押さえておくこと
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。不動産登記法の改正により、2024年4月1日から義務となりました。
義務化のポイント3つ
- 期限：相続を知った日から3年以内
- 罰則：正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
- 遡及適用：2024年4月以前に発生した相続も対象（猶予期限：2027年3月31日）
遺産分割が整っていなくても「相続人申告登記」が使える
相続人全員の話し合いがまとまっていなくても、自分が相続人であることを法務局に申告するだけの「相続人申告登記」という簡易手続きを行えば、過料を回避できます。これはあくまで義務免除のための暫定措置です。
2自分でやる場合の費用まとめ
司法書士に依頼した場合の相場は5〜15万円程度ですが、自分で申請した場合は実費のみで済みます。筆者の場合（大阪府・土地1筆＋建物1棟）の実費は以下のとおりでした。
| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 15,000円 | 固定資産税評価額×0.4%（相続の場合） |
| 戸籍謄本（被相続人分） | 450円×通数 | 市区町村役場で取得。出生〜死亡分必要 |
| 戸籍謄本（相続人分） | 450円×通数 | 現在の戸籍のみでOKなことが多い |
| 住民票（相続人分） | 300円 | マイナンバーなしのもの |
| 固定資産評価証明書 | 300〜400円 | 市区町村役場で取得（登記所でも可） |
| 登記事項証明書（確認用） | 600円 | 申請前に現状確認のため取得 |
| 郵送代（法務局に郵送する場合） | 500〜600円 | 書留郵便推奨 |
| 合計（目安） | 2〜5万円 | 評価額による（登録免許税が大半） |
登録免許税の計算方法
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%。固定資産税評価額は毎年4〜6月ごろ届く「固定資産税・都市計画税 納税通知書」の課税明細に記載されています。例：評価額1,000万円の場合→ 1,000万円×0.4%＝4万円。
3必要書類と入手先一覧
相続登記に必要な書類は、「遺産分割協議」で取得したケースを前提に記載します（遺言書がある場合は一部異なります）。
| 書類 | 入手先 | ポイント |
|---|---|---|
| 被相続人の出生〜死亡の戸籍（除籍）謄本 | 各市区町村役場 | 転籍がある場合は複数の役場から取り寄せが必要。時間がかかる最難関書類 |
| 被相続人の住民票の除票 | 最後の住所地の市区町村 | 登記上の住所と戸籍の本籍が違う場合に必要 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各市区町村役場 | 現在の戸籍のみでOK（発行日から3ヶ月以内） |
| 相続人全員の住民票 | 各市区町村役場 | マイナンバーを含まないもの。不動産を取得する人のみで可 |
| 固定資産税評価証明書 | 不動産所在地の市区町村 | 最新年度のもの。登録免許税の計算に使用 |
| 遺産分割協議書 | 自分で作成 | 相続人全員が実印で押印。法定の書式はないが記載事項に注意 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 各市区町村役場 | 遺産分割協議書に押印した印鑑の証明書 |
| 登記申請書 | 法務局HPからダウンロード | 書式・記載例が法務局HPに掲載あり |
4申請の手順（全7ステップ）
1
まず最初
登記事項証明書で現状確認
法務局の窓口またはオンライン（登記ねっと）で、対象不動産の「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得します。現在の所有者・地番・地積・地目などを確認しましょう。手数料は窓口600円、オンライン480円。
2
1〜4週間
戸籍謄本・除籍謄本を収集する
被相続人の出生から死亡までの全戸籍を収集します。転籍・改製（コンピュータ化）があると複数の役場から取り寄せが必要。郵送での取り寄せが可能です。定額小為替（郵便局で購入）を同封して請求します。これが最も時間のかかる工程です。
3
並行して
住民票・印鑑証明書などを取得
相続人全員の住民票・印鑑証明書、固定資産税評価証明書を取得します。マイナンバーカードがあればコンビニ交付も利用できます。
4
書類が揃ったら
遺産分割協議書を作成する
誰がどの不動産を相続するかを明記した遺産分割協議書を作成します。法定の書式はありませんが、「不動産の表示（登記事項証明書と同じ内容）」「相続する人の氏名・住所」「全員の実印と署名」が必要です。法務局HPに記載例があります。
5
重要
登記申請書を作成する
法務局HPから「申請書様式・記載例」をダウンロードして作成します。「登記の目的」「原因」「相続人」「添付情報」「課税価格」「登録免許税」を正確に記入します。記載例をそのまま参照すれば比較的書けますが、不動産の表示（地番・家屋番号）は登記事項証明書と一字一句一致させる必要があります。
6
いよいよ
法務局に申請する
書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に申請します。①窓口持参、②郵送（書留）、③オンライン申請の3つの方法があります。初回は窓口持参が安心です。申請前に法務局の「登記相談」を予約して書類確認してもらうことをお勧めします（無料）。
7
1〜2週間後
完了・登記識別情報の受け取り
申請から1〜2週間程度で登記が完了します。完了後は「登記識別情報通知」（権利証に相当）が発行されます。大切に保管してください。完了後に登記事項証明書を取得して、名義変更を確認しておくと安心です。
5実際につまずいたポイント5選と対処法
実際に自分でやってみて、特にハマりやすかった箇所を正直にご紹介します。
つまずき①
戸籍の収集で「さらに古い戸籍が必要」と言われた
被相続人が昭和初期生まれの場合、明治・大正時代の「家督相続」に基づく古い戸籍が必要になることがあります。手書きで読みにくく、市区町村窓口から「これ以前の原戸籍は別の役場になります」と言われて追加郵送が必要になりました。
対処法最初から「出生まで遡れる全ての戸籍が必要です」と役場窓口に伝えると、どこまで遡ればよいか案内してくれます。郵送請求時も同様に書き添えるとスムーズです。
つまずき②
「住所」と「本籍地」が違って混乱した
登記上の被相続人住所と、住民票の住所と、戸籍の本籍地がそれぞれ異なる場合があります。登記申請書の「登記名義人の住所」は登記事項証明書に記載されている住所と一致させる必要があり、住民票の住所と微妙に表記が違ってエラーになりました。
対処法登記申請書に記載する住所は、必ず「登記事項証明書」の表記に合わせます。「〇〇番地」と「〇〇番〇〇号」など、公的書類間で表記が異なる場合があるため、一字一句確認が必要です。
つまずき③
固定資産税評価証明書を間違えた年度で取得した
申請する年度の評価証明書が必要なのに、前年度のものを取得してしまいました。4月以降の申請なのに「前年度（令和5年度）」の証明書を提出してしまい、法務局窓口で指摘されました。
対処法申請する日の属する年度（4月〜翌3月）の評価証明書が必要です。4月1日以降の申請であれば最新年度のものを取得してください。役場窓口で「相続登記に使うため今年度のものをください」と伝えると確実です。
つまずき④
遺産分割協議書の「不動産の表示」が不正確だった
遺産分割協議書に「大阪市〇〇区の土地と建物」とざっくり書いたところ、法務局から「登記記録と一致する表示が必要」と補正を求められました。地番・地積・家屋番号・構造・床面積など、登記事項証明書の表示と完全一致させる必要があります。
対処法遺産分割協議書の「不動産の表示」は、登記事項証明書の「表題部」の記載をそのまま転記します。「地番〇〇番〇〇」「地目：宅地」「地積：〇〇㎡」など省略なく記載しましょう。
つまずき⑤
登記申請書の「課税価格」の計算を間違えた
登録免許税の計算では固定資産税評価額を使いますが、「1,000円未満切り捨て」「税額の100円未満切り捨て」というルールを知らず、そのまま計算した数値を書いてしまいました。
対処法課税価格（評価額）は1,000円未満を切り捨て。登録免許税（×0.4%）はさらに100円未満を切り捨てます。例：評価額4,523,000円→課税価格4,523,000円→登録免許税18,092円→切り捨て18,000円。法務局HPの計算例を確認してください。
6かかった期間と体感難易度
| 工程 | かかった期間 | 難易度 |
|---|---|---|
| 戸籍収集（郵送） | 約3週間 | ★★★☆☆ |
| 書類の整理・確認 | 2〜3日 | ★★☆☆☆ |
| 遺産分割協議書の作成 | 2日（修正含む） | ★★★☆☆ |
| 登記申請書の作成 | 1日（3回書き直し） | ★★★★☆ |
| 法務局への申請・補正対応 | 2回訪問（計半日） | ★★★☆☆ |
| 完了（登記識別情報の受領） | 申請から10日後 | — |
| 合計（着手〜完了） | 約1.5ヶ月 | ★★★☆☆ |
全体の難易度は「中程度」という感想です。最大のハードルは戸籍収集の手間と時間。書類が全て揃ってしまえば、申請書の作成は法務局HPの記載例をしっかり参照すれば対応できます。
7司法書士に頼んだほうがいいケース
次のような状況では、自分で行うより司法書士への依頼を強くお勧めします。
- 相続人の中に認知症や意思能力に不安のある方がいる（遺産分割協議の有効性に問題が生じる可能性）
- 相続人の中に行方不明者・連絡が取れない方がいる
- 不動産が複数の都道府県にまたがるケース
- 農地・山林・未測量の土地が含まれる場合
- 過去に相続が完了していない（数次相続）ケース
- 相続人同士で遺産内容について争いがある場合
司法書士報酬の目安
シンプルなケース（不動産1〜2筆、相続人2〜3名、遺産分割協議あり）で5〜8万円程度が相場です。複雑なケースや相続人調査が必要な場合は10〜15万円以上になることもあります。相見積もりを取ることをお勧めします。
8まとめ：自分でできるが「準備」が9割
✅ この記事のまとめ
✓相続登記は2024年4月から義務化。3年以内に対応しないと過料のリスク
✓自分で申請した場合の費用は2〜5万円（登録免許税が大半）
✓最難関は戸籍収集。転籍が多い場合は1ヶ月以上かかることも
✓登記申請書・遺産分割協議書の記載は登記事項証明書と一字一句一致させる
✓申請前に法務局の「登記相談」を予約して確認するのがベスト
✓複雑なケース・トラブルがある場合は司法書士への依頼が確実
「自分でできるか不安」という方は、まず法務局の無料相談（事前予約制）を活用してください。書類を持参すれば担当者がチェックしてくれます。また当サイトの無料相談窓口では、どの専門家に相談すべきかの振り分けもお手伝いしています。
📖 関連記事